משכנתא על נכס קיים: איך זה עובד ומה בודקים לפני שלוקחים

משכנתא על נכס קיים היא הלוואה חדשה או נוספת שמקבלים בשעבוד דירה שכבר נמצאת בבעלותכם. משתמשים בה בשלוש דרכים עיקריות: כסף לכל מטרה, הלוואה נוספת על דירה שכבר רשומה עליה משכנתא, או בטוחה לרכישת דירה נוספת. הסכום נקבע לפי שווי הדירה בשמאות, יכולת ההחזר שלכם והוראות בנק ישראל.

בקצרה:

• הבטוחה היא דירה שכבר רשומה על שמכם, וכל בעלי הזכויות בה צריכים להסכים לשעבוד.
• במשכנתא לכל מטרה בבנק, שיעור המימון מחושב לפי שווי הדירה המשועבדת ומוגבל בהוראה 329 של בנק ישראל.
• אם כבר רשומה משכנתא על הדירה, היתרה שלה נספרת בחישוב שיעור המימון, וההחזר שלה נספר בבדיקת ההחזר מההכנסה.
• דירה קיימת יכולה לשמש בטוחה לרכישת דירה נוספת, ואז המימון מוגבל גם ביחס לדירה הנרכשת וגם ביחס לדירה המשועבדת.
• אם ההחזרים לא משולמים, המלווה יכול לפעול למימוש הנכס.

דירה שבבעלותכם יכולה להרחיב את אפשרויות האשראי שלכם, לרוב בעלות נמוכה יותר מאשראי ללא בטוחה. נטילת משכנתא בשעבוד דירה קיימת מעניקה גישה לכסף לכל מטרה, החל מסיוע לבני המשפחה ועד לאיחוד התחייבויות יקרות. על ההבדלים בין המסלול הזה לבין הלוואה כנגד דירה לכל מטרה כתבנו במאמר נפרד. כאשר בוחנים את האפשרות לגייס כספים על בסיס הנדלן שבבעלותכם, מגלים שבדרך כלל הריבית בו נמוכה מזו של הלוואות צרכניות רגילות. פריסת התשלומים לשנים רבות שומרת על תזרים מזומנים מאוזן ומונעת עומס תזרימי חריג. לקיחת משכנתא על נכס קיים מחייבת תכנון קפדני של גובה ההחזר החודשי כדי שיתאים ליכולת הכלכלית שלכם לאורך זמן, גם אם הריבית תעלה.

מה הבנק בודק לפני שהוא מאשר משכנתא על דירה קיימת?

שעבוד הדירה מאפשר לגייס כסף בלי למכור אותה. תהליך של קבלת משכנתא על דירה קיימת דורש הערכה מדוייקת של שווי הנכס על ידי שמאי מוסמך ובחינת שיעור המימון המותר על פי הנחיות בנק ישראל. שעבוד הנכס לטובת המוסד המלווה מאפשר לקבל סכום גבוה יותר מאשר בהלוואה ללא בטוחה ולפרוס אותו לתקופה ארוכה. כדאי להגדיר מראש למה הכסף מיועד, כי המטרה משפיעה גם על מגבלות המימון. תכנון מוקדם מונע התחייבויות מיותרות ומגן על היציבות הכלכלית שלכם, מכיוון שבדיקה מקצועית של התנאים המוצעים במערכת הבנקאית עוזרת לבחור אשראי שמתאים לתקציב ושומר על הנכס שלכם.

מה אפשר לממן בשעבוד דירה קיימת?

יש שלושה מצבים עיקריים, ולכל אחד מגבלות אחרות בהוראה 329 של בנק ישראל:

1. משכנתא לכל מטרה. הכסף לא משמש לרכישת דירה, אלא לכל צורך אחר: עזרה לילדים, שיפוץ, איחוד הלוואות או מימון עסקי. כאן שיעור המימון מחושב ביחס לשווי הדירה המשועבדת. לפי הוראות בנק ישראל, התקרה הבסיסית להלוואה כזו היא 50% משווי הדירה. (הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל). לבעלי דירה בגיל הפרישה, שההכנסה שלהם היא קצבה או פנסיה, יש גם מסלולים ייעודיים, ופירטנו אותם בעמוד משכנתא לגיל הזהב.

2. הלוואה נוספת על דירה שכבר משועבדת. אם כבר יש על הדירה משכנתא, אפשר לבקש הלוואה נוספת מהבנק שמחזיק בה, לקחת הלוואה בשעבוד מדרגה שנייה (בדרך כלל בהסכמת הבנק הראשון), או למחזר את המשכנתא הקיימת ולהגדיל את הסכום. בכל מקרה, הבנק מחשב את שיעור המימון יחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שרשומות על אותה דירה. גם בבדיקת יכולת ההחזר נספרים התשלומים על ההלוואות הקודמות בשעבוד אותה דירה.

3. דירה קיימת כבטוחה לרכישת דירה נוספת. במצב כזה שיעור המימון נקבע לפי סוג הדירה הנרכשת, אבל ההלוואה לא תעלה על 50% משווי הדירה המשועבדת. סוג הדירה נקבע לפי מספר הדירות שבבעלותכם, ולא לפי השימוש בה: מי שכבר מחזיק בדירה וקונה דירה נוספת שלא במקומה, נחשב בדרך כלל רוכש של דירה להשקעה, גם אם יגור בה. חשוב לדעת גם שבנק לא רשאי לתת הלוואה נוספת שתיחשב "הון עצמי" לרכישה, גם לא בשעבוד דירה אחרת. החריג הוא הלוואת גישור לרכישת דירה חליפית, בתנאים שנקבעו בהוראה.

האם כדאי לאחד חובות באמצעות שעבוד הדירה?

שימוש בערך הנדלן המצטבר מאפשר לבצע ארגון מחדש של כלל ההתחייבויות הקיימות ולצמצם את ההוצאות החודשיות של משק הבית. איחוד מספר הלוואות קצרות מועד בעלות ריבית גבוהה לתוך מסלול יחיד וארוך טווח יכול להקטין את ההחזר החודשי. ניתוח מעמיק של הרכב החובות מאפשר לבנות אסטרטגיית החזרים מדוייקת המותאמת להכנסות הנקיות שלכם. מצד שני, תקופה ארוכה יותר יכולה להגדיל את סך הריבית שתשלמו, וחוב שהיה לא מובטח הופך לחוב בשעבוד הדירה. לכן כדאי להשוות את העלות הכוללת של ההלוואות הקיימות לעלות הכוללת של המשכנתא החדשה, ולא רק את ההחזר החודשי.

איך לוקחים משכנתא על נכס קיים?

התהליך דומה לקבלת משכנתא לרכישת דירה, אבל מתחיל מהנכס שכבר בבעלותכם ומהשעבודים שרשומים עליו. אלה השלבים:

1. הגדרת המטרה והסכום: כסף לכל מטרה, הגדלה של משכנתא קיימת או רכישת דירה נוספת. המטרה קובעת את מגבלת המימון.
2. בדיקת הזכויות והשעבודים: נסח טאבו או אישור זכויות מראים מי רשומים כבעלים ואם כבר רשומה משכנתא. כל בעלי הזכויות צריכים להסכים לשעבוד.
3. בדיקת יכולת ההחזר: הבנק בודק את ההחזר החודשי ביחס להכנסה, יחד עם ההחזרים על הלוואות קודמות בשעבוד אותה דירה. לפי הוראה 329, בנק לא יאשר הלוואה לדיור בשיעור החזר מההכנסה העולה על 50%.
4. אישור עקרוני מכמה גופים: הבנק שמחזיק במשכנתא הקיימת, בנקים אחרים, ואם צריך גם גופים חוץ בנקאיים. משווים ריבית, הצמדה, תקופה, עמלות ותנאי פירעון מוקדם.
5. שמאות: שמאי מקרקעין מעריך את שווי הדירה, והגוף המלווה קובע לפיו את הסכום המרבי.
6. חתימה ורישום השעבוד: חותמים על מסמכי ההלוואה, רושמים את השעבוד ומסדירים את הביטוחים שהמלווה דורש, בדרך כלל ביטוח חיים וביטוח מבנה. רק אחר כך הכסף מועבר.

כדאי לבדוק כמה הצעות במקביל, כי ההבדלים בין הגופים יכולים להיות בריבית, בעמלות ובתנאי היציאה. מי שרוצה שנבדוק את ההצעות יחד איתו יכול לקרוא על ליווי במימון כנגד נכס קיים.

מה ההבדל בין משכנתא על נכס קיים להלוואה כנגד נכס?

במידה רבה מדובר באותו מנגנון: נכס שבבעלותכם משמש בטוחה, והכסף מגיע מבנק או מגוף חוץ בנקאי. ההבדל הוא בעיקר במטרה ובהקשר.

הלוואה כנגד נכס היא בדרך כלל הלוואה לכל מטרה: מקבלים כסף בשעבוד הדירה ומשתמשים בו לצורך שאינו רכישת דירה. בבנקים היא נקראת לרוב "משכנתא לכל מטרה", והיא מוצעת גם בגופים חוץ בנקאיים, כולל למי שהבנק סירב לו. פירטנו את האפשרויות, הסיכונים ושימושים נפוצים במדריך על הלוואה כנגד נכס או דירה.

המונח השני רחב יותר. הוא כולל גם הגדלה של משכנתא שכבר רשומה על הדירה, שעבוד מדרגה שנייה, ושימוש בדירה הקיימת כבטוחה לרכישת דירה נוספת. במצבים האלה חלות מגבלות נוספות: היתרה הקיימת נספרת בשיעור המימון, וברכישת דירה נוספת חשוב גם סוג הדירה הנרכשת.

מה היתרונות, ומה צריך לקחת בחשבון?

מימון בשעבוד דירה קיימת מתאים למגוון צרכים. אלה היתרונות העיקריים:

• ריבית נמוכה בדרך כלל בהשוואה לאשראי ללא בטוחה.
• פריסת תשלומי ההחזר לתקופות ממושכות המקלות על המאזן החודשי.
• אפשרות לגייס סכום גבוה יותר, בהתאם לשיעורי המימון שמתירות הוראות בנק ישראל.
• ריכוז כל החובות השוטפים לחיוב יחיד, מסודר וקל לניהול מעקב.
• שמירה מלאה על הבעלות בנכס תוך מימוש הפוטנציאל הכלכלי הגלום בו.
• השוואה מסודרת בין הצעות עוזרת לבחור תנאים שמתאימים לכם.

מה צריך לקחת בחשבון: אם ההחזרים לא משולמים, המלווה רשאי לפעול למימוש הדירה. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי אבל יכולה להגדיל את סך הריבית. ויש עלויות נלוות, כמו שמאות, עמלות ורישום השעבוד, שכדאי לכלול בחישוב.

צרו קשר לייעוץ על מימון בשעבוד הדירה שלכם

הדירה שבבעלותכם יכולה לפתוח אפשרויות מימון, ותכנון מראש עוזר לשמור על התקציב המשפחתי. אנחנו במרכז למשכנתאות ולפתרונות פיננסיים מעניקים ייעוץ וליווי מול הבנקים. המשרד פועל במתכונת בוטיק, עם טיפול אישי משיחת ההיכרות ועד לקבלת הכספים בחשבון. פנו אלינו כדי לבנות תוכנית מימון שמתאימה לכם.

שאלות נפוצות

מה זה משכנתא על נכס קיים?

הלוואה חדשה או נוספת בשעבוד דירה שכבר בבעלותכם. אפשר להשתמש בה לכל מטרה, להגדלת משכנתא שכבר רשומה על הדירה, או כבטוחה לרכישת דירה נוספת.

כמה כסף אפשר לקבל במשכנתא לכל מטרה?

לפי הוראה 329 של בנק ישראל, שיעור המימון מחושב ביחס לשווי הדירה המשועבדת, והתקרה הבסיסית היא 50%. הסכום תלוי גם ביכולת ההחזר ובהלוואות שכבר רשומות על הדירה.

אפשר לקחת משכנתא על דירה שכבר יש עליה משכנתא?

כן, בתנאים מסוימים. אפשר לבקש הלוואה נוספת מהבנק שמחזיק במשכנתא, לקחת הלוואה בשעבוד מדרגה שנייה, או למחזר את המשכנתא ולהגדיל את הסכום. הבנק מחשב את שיעור המימון ואת ההחזר מההכנסה יחד עם ההלוואות הקודמות על אותה דירה.

אפשר להשתמש בדירה קיימת כדי לקנות דירה נוספת?

כן. הדירה הקיימת יכולה לשמש בטוחה, ואז שיעור המימון נקבע לפי סוג הדירה הנרכשת, אבל ההלוואה לא תעלה על 50% משווי הדירה המשועבדת. בנק לא רשאי לתת הלוואה נוספת שתיחשב הון עצמי לרכישה, למעט הלוואת גישור לדירה חליפית בתנאים שנקבעו.

האם דירה שנייה נחשבת דירה להשקעה גם אם אגור בה?

בדרך כלל כן. הסיווג בהוראות בנק ישראל נקבע לפי מספר הדירות שבבעלותכם ולא לפי השימוש בדירה. דירה נוספת שאינה דירה חליפית, כלומר שלא מתחייבים למכור במקומה את הדירה הקיימת, נחשבת דירה להשקעה.

מה הסיכון בשעבוד הדירה למשכנתא?

אם ההחזרים לא משולמים, המלווה רשאי לפעול למימוש הדירה לפי הסכם ההלוואה והחוק. לכן חשוב שההחזר החודשי יתאים להכנסה של משק הבית גם אם הריבית או ההוצאות יעלו.

המידע על מגבלות המימון ויחס ההחזר מבוסס על הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל.